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荣昌法院2014年—2016年物业服务合同纠纷案件的统计分析
作者:颜剑箫  发布时间:2017-03-02 08:51:07 打印 字号: | |

    荣昌法院近三年来受理大量的物业服务合同纠纷案件(以下简称物业纠纷案件),其中2014年新收331件,审结218件;2015年新收474件,审结567件;2016年新收836件,审结848件。在已结的物业纠纷案件中,判决、调解及撤诉的数量相差较大。笔者结合本院近三年物业纠纷案件的审理情况,对此类案件的特点及产生原因进行以下分析说明,并对解决措施加以归纳总结。

一、物业纠纷案件的特点

    1.案件数多。从图一的数据来看,近年来物业纠纷案件已呈多发易发趋势,成为民事案件的重要增长点,并且增长幅度较大。在审判实践中,物业纠纷案件群体诉讼特点更为明显,一家物业公司往往会起诉十几家甚至几十家未按时交纳物业费的业主。

    2.标的额小。本院受理的物业纠纷案件所涉及的标的额一般不超过五千元,标的额较小。在民事诉讼法修改后,此类案件有85%以上是作为小额诉讼案件进行审理,实行一审终审。

3.送达困难。物业纠纷案件的送达具有复杂性和特殊性。因大部分业主在上班时间家中无人,送达小组只能利用中午和晚上的休息时间到小区向业主送传票。在送达过程中,部分业主与物业公司矛盾较深,对立情绪大,拒绝签收传票,送达小组只能通过留置送达的方式进行送达。还有少部分业主外出务工,无法与之取得联系,只有采用公告送达的方式进行送达。

4.撤诉率高。从图二的数据来看,近三年物业纠纷案件的撤诉率均在78%以上。撤诉率高的主要原因有部分业主认为物业费金额小,嫌上法院应诉麻烦,于是补交了物业费;另有一部分业主不能有效举证,在预期自己的主张不能得到支持时往往无奈之下补交物业费;还有一部分业主在经过法院释法解疑,有效引导后补交了物业费。

二、物业纠纷案件产生的主要原因

1.物业服务的整体性。物业服务不同于水、电、气服务,不具有个体性。如果单个住户拒交水、电、气费,收费单位可通过单独切断该住户的水、电、气源,使其日常生活受到一定影响,从而驱使其交纳费用。然而物管公司提供的物业服务具有整体性,是针对整个小区,不能具体到各户。单个住户如果拒交物管费,其仍可继续享受物业服务,生活也不会因此受到不良影响,致使其交纳物管费的意愿不强烈,行为不主动。

2.小区业主的盲目性。在案件审理中,法官发现部分业主对物业服务合同条款特别是物业公司应提供的物业服务事项缺乏基本了解,盲目扩大物业服务事项范围,甚至有的业主认为物管公司就是管理小区的一切事务,将一些并不属于物业服务范畴的事项,例如房屋设计和质量问题、家中财物安全问题、业主间相邻关系问题等,也纳入进来要求物管公司予以处理解决。当物管公司拒绝履行非合同义务时,业主就误认为物管公司没有提供相应的物业服务而拒交物管费。

3.业主委员会的缺失性。业主委员会是沟通业主与物管公司的桥梁,能够有效缓和及化解双方矛盾。然而,有些旧小区至今仍未成立业主委员会,或者即使成立了业主委员会,也未能充分发挥其应有的作用,致使小区业主对物管公司存在的服务问题没有渠道反映,或者即使反映了,也未能得到有效解决,部分业主只得采用拒交物管费的方式消极对抗物管公司。

4.物管公司的随意性。物业服务行业是随着商品房的出现而逐渐兴起,其成立和发展时间较短,尚未形成统一的行业标准,服务人员缺乏系统培训,加之外部没有完善的监督机制,从而导致部分物管公司服务意识欠缺,服务行为不规范,服务质量存在瑕疵等问题,引起业主的强烈不满。

三、妥善解决物业纠纷案件的相关措施

 物业纠纷关系到人民群众的切身利益,涉及人数较多,如果处理不当,会引发突发性事件、群体性事件或上访。因此,本院高度重视物业服务案件的妥善解决,采取有效措施,不仅有效维护了双方当事人的合法权益,还促进了社会和谐。现笔者将主要解决措施归纳总结如下,以供其他法院借鉴及提出改进意见。

1.释法解疑。针对大多数业主对物业知识比较欠缺,对物业管理相关法律法规不熟悉的情况,首先,由送达小组成员在向业主送达传票的同时,积极与业主沟通交流,认真听取业主拒交物业费的原因,并向他们讲解物业案件的相关法律规定。送达完毕后,送达小组成员及时将业主反映的相关情况告知承办法官,让承办法官更加熟悉案情,有的放矢。其次,再由承办法官充分行使法律释明权,通过与业主电话沟通、当面交谈等形式,向业主耐心解释证据规则、法律规定,分析证据呈现出的事实,使业主对事实清楚,对法律明了,为调解工作奠定基础。特别是针对部分业主是因物业服务事项外的其他问题而拒交物业费的情形,法官会进一步引导业主采取正当途径另行解决。

2.调解优先。考虑到业主和物管公司服务关系还要继续存续,今后还要长期联系,如果让双方矛盾继续扩大,势必会影响到业主最基本的生活秩序和生活环境。因此,本院审理物业纠纷案件特别注重调解,主要针对物业费交纳金额、方式、期限及违约金减免等事项进行调解,并采取多阶段、多途径的调解方式:一方面在庭前、庭中、庭后采取“背靠背”、“面对面”等形式耐心给双方当事人作调解工作;另一方面积极联系综合调处工作室、小区所在的街道办事处及小区业主委员会的相关人员,合力向双方当事人做调解工作,从而让大部分物业纠纷案件能以调解或撤诉方式结案,实现当事人真心和解。

3.及时判决。为了防止物业纠纷案件久拖不决,久调不结,损害当事人利益,本院对符合条件的物业纠纷案件一律依法适用小额诉讼程序,并且缩短审理期限,提高办案效率,在对双方当事人调解未成后,依法及时作出判决,在判决书中增强案件的说理性,注重语言的通俗性。判决后,针对当事人的疑惑,做好判后答疑工作,实现案结终了。

4.宣传建议。本院通过在小区内发放和张贴物业相关的法律宣传材料、邀请小区业主旁听、开展巡回法庭等方式向小区业主宣传物业纠纷的相关法律知识,力争做到“审理一案、教育一片、化解一批”的效果。另外,本院针对物管公司在日常管理中出现的问题,向其发出司法建议,敦促其提高物业服务质量,改善物业服务态度,公开服务信息等。2015年以来,我院共向物管公司发出司法建议22份。我院还向区发改委、区房管局发出司法建议,建议其加强物业管理监督,规范物业管理行业,出台文件明确和细化物业管理行业的相关标准,从源头上减少物业纠纷的产生,节约司法资源。

来源:荣昌法院
责任编辑:渝五宣